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华夏时报 本报记者 李凯旋 北京报道
迟迟居高不下的北京写字楼空置率出现了下跌。机构发布的数据显示，今年一季度，北京写字楼全市空置率同比下降1.1个百分点至17.2%，较此前20%的空置率大幅回撤。《华夏时报》记者注意到，低供应和下跌的租金吸引了大批企业搬迁及续租，是此次北京写字楼空置率下降的主因。
业内认为，促消费等一系列政策对楼市的投资有刺激作用，北京房地产市场前景依旧向好。聚焦至商业地产方面，《华夏时报》记者注意到，北京迎来购物中心更新热潮，商业“改朝换代”则推动了资产升值。
租金、空置率下降
北京经济“晴雨表”写字楼的表现有所转向，在经过一段较长时间的空置率上涨之后，空置率有所收窄。戴德梁行发布的数据显示，今年一季度，北京全市和五大核心商圈一季度市场净吸纳量分别为15.4万平米和11.5万平米，全市空置率同比下降1.1个百分点至17.2%，五大核心商圈空置率则是同比下降2.3个百分点至10.8%。
根据此前多家机构发布的数据，2024年，北京写字楼空置率曾一度超过20%。那么，今年一季度，北京写字楼空置率下降的主因是什么？戴德梁行方面对《华夏时报》记者表示，一是新增供应量下降，二是价格下滑。
戴德梁行发布的数据显示，一季度，北京写字楼市场无新增供应入市，甲级写字楼市场总存量维持在1368万平米。而在整体市场需求放缓、租金普降和竞争激烈的共识下，大多数业主为了降低空置率和减少经营压力，通过采取更大的租金下调力度、给予更长免租期以及提供优质商业配套等租赁条款和增值服务来促成交易。
受此影响，今年一季度，北京写字楼市场租金进一步下探，全市租金环比下降7.2%至227.2元/平米/月。其中，五大核心商圈租金环比下降8.7%至264.4元/平米/月。值得关注的是，合适的价格催生需求入市，吸引了有大面积办公需求的租户借此机会进行办公室的搬迁和扩租，这在一定程度上推升了甲级写字楼市场的去化能力。
国贸区域一位从事写字楼租赁工作的中介对《华夏时报》记者表示：“企业租户目前的议价空间较大，现在写字楼竞争压力很高，在打完‘价格战’之后，业主转向拼服务、免租期等方向。”
《华夏时报》记者注意到，TMT、金融业和专业服务业这三大传统行业分别占所有行业总签约面积的38.7%、41.2%和10.1%，依旧是写字楼市场的主力军。其中，专精特新中小企业、投行和证券类企业在租赁市场表现较为积极。
购物中心火热
对比写字楼，北京的购物中心则是开启了“更新时代”。伴随着消费习惯和消费业态的迭代，北京一大批购物中心项目开始关停改造。《华夏时报》记者注意到，城市更新项目已然成为北京优质购物中心供应的主要来源。
戴德梁行发布的数据显示，今年一季度，北京零售市场有3个新项目开业，为市场带来35.6万平米的优质零售空间，北京全市购物中心总存量也升至1666万平米。其中，在一季度入市的大兴新辰天地项目和昌平超级合生汇西区均为城市更新项目。与此同时，北京世纪金源购物中心也在一季度宣布将启动大规模的改造，王府井集团退出部分经营，项目未来将以“万种生活博物馆”为定位进行改造。
“北京零售市场存量项目的升级改造进程持续推进，并呈现出由中心城区向外围扩散的趋势。随着人们的消费习惯及需求的改变，新型商业体带来的创新消费场景对老旧商业项目的运营带来了较大的挑战，这些老旧项目则是多由品牌运营商接手进行改造更新后逐渐被盘活。”戴德梁行北区商业部主管孟祎对《华夏时报》记者分析表示。
戴德梁行发布的数据显示，今年，北京零售市场还将有超过70万平米的优质零售空间投放市场，远郊区域大体量新建项目及城市更新类项目仍是供应主力。除了“更新”之外，“首店经济”也是从2024年以来北京商业的重要标签。北京市商务局发布的数据显示，2024年北京引入首店960家，今年则是预计将引入800家首店。
租金下降或将持续
空置率迎来收窄，那未来，北京写字楼的租金会作何表现？
戴德梁行北区首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，今年将是政策对房地产市场产生深远影响的一年，旨在刺激消费、稳定房地产市场和促进经济增长的政策将对市场需求和投资活动产生显著推动作用。
魏东对《华夏时报》记者说：“目前市场虽面临经济不确定性和新供应竞争加剧等挑战，但房地产市场的长期前景依然向好。优质资产需求的持续增长，加之政府对房地产行业的坚定扶持，未来几年市场将继续吸引投资并创造新的商业机会。”
值得一提的是，北京写字楼市场或将进一步去化。戴德梁行方面对《华夏时报》记者表示，截至2028年，北京写字楼市场新增供应将达到198.3万平米，但今年入市项目或不足5万平米。因此，未来一年，有限的新增供应叠加市场的逐步去化或将推动北京写字楼市场空置率进一步下调。
不过，戴德梁行方面认为，短期内降本增效和以价换量仍将继续成为租户和业主在企业运营上的主旋律，预计租金水平将继续处于下行区间，企业租户可以继续抓住议价优势完成其升级搬迁的需求。
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